Eigendom en beperkte rechten

VOORWOORD BIJ DE TWEEDE DRUK V
LIJST VAN AFKORTINGEN XXV
LITERATUURLIJST XXVII

1 INLEIDING 1
1.1 Personen, feiten, voorwerpen en recht 1
1.1.1 Houderschap, bezit 1
1.1.2 Privaatrecht en publiekrecht 2
1.1.3 Burgerlijk Wetboek 2
1.1.4 Gelimiteerde bevoegdheid rechthebbenden 3
1.1.4.1 ‘Interne’ limieten 4
1.2 Algemene begrippen 4
1.2.1 Afhankelijke rechten 4
1.2.2 Goede trouw 4
1.2.3 Redelijkheid en billijkheid 5
1.2.3.1 Conversie 6
1.2.3.2 Redelijkheid en billijkheid in concreto 6
1.2.3.3 Redelijkheid en billijkheid in de precontractuele fase 7
1.3 Rechthebbende en zaak; functionele analyse 8
1.3.1 Gebruik 8
1.3.2 Vruchten en vruchttrekking 8
1.3.3 Bestemming 8
1.3.4 Inrichting 9
1.3.5 Beheer 9
1.3.6 Beschikking 10
1.3.6.1 Privaatrecht 10
1.3.6.2 Publiekrecht 11
1.4 Verbintenissen 11
1.4.1 Verbintenissen uit overeenkomst 11
1.4.1.1 Nietig en vernietigbaar 11
1.4.1.2 Conclusie; algemeen en bijzonder 12
1.4.2 Verbintenissen uit de wet 12
1.4.3 Natuurlijke verbintenissen 12
1.5 Rechten op goederen; allerlei onderscheiding 13
1.5.1 Systematiek 13
1.5.2 Absoluut en relatief; zakelijk en persoonlijk recht 14
1.5.3 Hoogstpersoonlijke rechten 14
1.5.4 Intellectuele en industriële eigendom 14
1.5.5 De zakelijke rechten 15
1.5.5.1 Oude zakelijke rechten 15
1.5.6 Zakelijke en beperkte rechten 17
1.5.6.1 Blote eigendom 17
1.5.7 Huur en pacht; semizakelijkheid 17
1.5.8 Goederenrecht en verbintenissenrecht 18
1.5.8.1 Conversie 18
1.5.9 Vermenging 19
1.5.9.1 Relatieve werking 19

2 ONROERENDE ZAKEN 21
2.1 Inleiding 21
2.2 Zaken 21
2.2.1 Res nullius 21
2.3 Onroerende goederen 22
2.3.1 Erf en perceel 22
2.4 Definitie onroerend; natrekking 23
2.4.1 De aardlagen onder de grond; ondergrondse gangen 23
2.4.2 Duurzaam met de grond verenigde gebouwen en werken, voor zover geen bestanddeel van eens anders onroerende zaak 23
2.4.2.1 Verkeersopvatting uitvoerig beschouwd 24
2.4.2.2 Horizontale natrekking 27
2.4.2.3 Zelfstandige zaak 28
2.4.2.4 Gebouwen en werken 28
2.4.3 Met grond verenigde beplantingen 30
2.4.4 Nader inzien en analyse 31
2.4.5 Natrekking en verbintenissenrecht 33
2.5 Netwerken 33
2.5.1 Ondergrondse infrastructuur; kabels en leidingen 35
2.5.1.1 Problematiek en rechtsontwikkeling 35
2.5.1.2 De Kabelnetarresten 37
2.5.1.3 Commentaar van de auteur 37
2.5.1.4 Commentaar van anderen 38
2.6 Tot onroerende zaak behorende roerende zaken 39
2.6.1 Onroerend door bestemming; hulpzaken 40
2.6.2 Thans verkeersopvatting beslissend voor toenmalige hulpzaken 41
2.6.3 Thans nog executie mede van verpande hulpzaak 41
2.6.4 Overgangsrecht 41
2.6.5 Vondsten en schatten 41
2.7 Openbare bestemming 42
2.8 Grenzen 43
2.8.1 Zaak en grens 43
2.8.2 Onzekerheid of geschil over grens 44
2.8.2.1 Bepaling door rechter 44
2.8.3 Grens tussen land en water 45
2.8.3.1 Grensvastleggingsovereenkomst 46
2.8.3.2 Grensvastleggingsvonnis 47
2.8.3.3 Grensvastlegging waarbij kadastrale niet de werkelijke eigenaar is 47
2.8.3.4 Recht en natuur na grensvastlegging 48
2.8.3.5 Erfdienstbaarheden na grensvastlegging 49
2.8.4 Strand en duin; natuur en delimitatie 50
2.8.5 Afpaling erf 50
2.8.6 Afsluiting erf 51
2.8.6.1 Niet afgesloten erf 51
2.8.7 Scheidsmuur 52
2.8.7.1 De rechter en zijn beslissing 53
2.8.8 Grens in watergang 54

3 EIGENDOM EN BEZIT 57
3.1 Inleiding 57
3.1.1 Oneigenlijke eigendom 57
3.1.1.1 Fiduciaire eigendom 57
3.1.1.2 Economische eigendom 58
3.1.1.3 Eigendomsvoorbehoud 59
3.2 Eigendomsrecht 60
3.2.1 Ontstaan eigendom en veranderingen zaak 60
3.2.2 Kabelnetarrest (zie 2.5.1.2) 60
3.2.3 Europese invloeden 61
3.3 Handhaving eigendomsrecht 61
3.3.1 Civiel recht en publiek recht 62
3.4 Publieke eigendom 62
3.4.1 Publiek recht en publieke eigendom 63
3.4.2 Geen andere eigenaar, dan Staat 63
3.4.3 Zeebodem en stranden 63
3.4.4 Bodem openbare vaarwateren 63
3.4.5 Openbare onroerende zaken 64
3.5 Toegang en uitgang erf 64
3.5.1 Noodweg 64
3.5.1.1 Afweging belangen alle eigenaren 65
3.5.1.2 Aard aanwijzing; kenbaarheid 66
3.5.1.3 Karakter noodweg 67
3.5.1.4 Twee opvallende uitspraken 67
3.5.1.5 Wijzigingen na aanwijzing 68
3.5.1.6 Verlegging 68
3.5.1.7 Verval 69
3.6 Grensgebied; burenrecht 70
3.6.1 Beplanting dichtbij grens 70
3.6.1.1 Ook anderen dan eigenaars 71
3.6.1.2 Beplanting niet hoger dan scheidsmuur 71
3.6.1.3 Schadevergoeding 72
3.6.1.4 Procesrecht 72
3.6.1.5 Verwijdering in concreto 73
3.6.1.6 Twee buren, beiden eiser en gedaagde 73
3.6.2 Overhangende takken, doorschietende wortels 74
3.6.2.1 Verwijdering wortels 75
3.6.2.2 Commentaar 75
3.6.3 Vallende vruchten 75
3.6.4 Losliggend plantmateriaal over grens 76
3.6.5 Muuropeningen en balkons dichtbij grens 76
3.6.5.1 Geoorloofde openingen 77
3.6.5.2 Gevolg verjaring 78
3.6.5.3 Schadevergoeding 78
3.6.5.4 Betekenis privacy, bestemmingsplan en bouwvergunning 78
3.6.6 Grensoverschrijdende gebouwen en werken; overbouw 79
3.6.6.1 Overbouw met grove schuld of kwade trouw 80
3.6.6.2 Samenloop overbouw en non-conformiteit 81
3.6.6.3 Overhellen 81
3.6.6.4 Gevolgen overbouw of overhellen voor eigenaar gebouw of werk 82
3.6.6.5 Handhaving ongeautoriseerd gebouwde 83
3.6.6.6 Bouwen met toestemming en medewerking 83
3.6.7 Instortingsgevaar aan grens 83
3.6.7.1 Bomen 84
3.7 Leidingen 85
3.7.1 Noodwaterleiding 85
3.7.1.1 Geding 86
3.7.1.2 Onvoorziene omstandigheden 86
3.7.1.3 Verlegging 86
3.7.1.4 Verval noodwaterleiding 87
3.7.2 Leidingen en kabels van nutsbedrijven naar erf 87
3.7.3 Verlegging kabels en leidingen 87
3.8 Gebruik door eigenaar 88
3.8.1 Verticaal gebruik door eigenaar 89
3.8.2 Gebruik openbaar of stromend water 90
3.8.3 Wijziging waterloop; gebruik water 91
3.8.4 Ingrepen in de natuur 92
3.8.4.1 Water van hoger gelegen erven 92
3.8.4.2 Daken en afwatering; afvoer van water of vuilnis 92
3.8.4.3 Afwijking bij verordening 93
3.8.5 Onrechtmatig gebruik 93
3.8.5.1 Misbruik van bevoegdheid 94
3.8.5.2 Hinder 96
3.8.5.3 Geluidoverlast; stank; genotsbeperking; gevaar 97
3.9 Gebruik door anderen 101
3.9.1 Gebruik ten behoeve van werken op ander erf 101
3.9.2 Toelating met oog op voorwerp of dier 102
3.9.2.1 Schadevergoeding 103
3.9.3 Gebruik ruimte boven en onder 104
3.9.4 Vruchttrekking 104
3.9.5 Gebruik door krakers 105
3.9.6 Gratis gebruik zonder toestemming 106
3.9.7 Sociaal huurstelsel en recht van de eigenaar als mens 107
3.10 Aansprakelijkheid 107
3.10.1 Aansprakelijkheid voor gevaarlijke opstallen 107
3.10.1.1 Opstal en gebrek 108
3.10.1.2 Soms aansprakelijkheid van derden 109
3.10.1.3 Aansprakelijkheid; Kelderluik-criteria 110
3.10.1.4 Geen aansprakelijkheid 112
3.10.1.5 Overheid en infrastructuur 113
3.10.1.6 Overheid tegen overheid 116
3.10.1.7 Gebouw tegen gebouw 116
3.10.1.8 Aansprakelijkheid binnen gemeenschap 116
3.10.1.9 Causaliteit 117
3.10.1.10 De ‘tenzij …’-formule (art. 6:174 lid 1, slot) 117
3.10.1.11 Exoneratie 119
3.10.1.12 Bodemverontreiniging en publiekrecht 119
3.10.1.13 Bodemverontreiniging en onzorgvuldigheid 120
3.11 Bestuursrechtelijke beperkingen 120
3.11.1 Ruimtelijke ordening 121
3.11.1.1 Verboden gebruik en gedoogplichten 121
3.11.1.2 Vergunningen, ontheffingen, uitzonderingen 122
3.11.1.3 Exploitatieplan en kostenverhaal; bouwvergunning 123
3.11.1.4 Bestuursdwang 124
3.11.1.5 Beroep 124
3.11.2 Belemmeringenwet privaatrecht; Omgevingswet, Waterwet 124
3.11.2.1 Gedoogplichten en schadevergoeding 124
3.11.3 Wet inrichting landelijk gebied 126
3.11.3.1 Verboden, gedoogplichten; vergoeding 126
3.11.4 Natuurbeschermingswet 1998 127
3.11.4.1 Aanwijzing beschermd natuurmonument en Natura 2000-gebied 127
3.11.4.2 Verboden 128
3.11.4.3 Beheerplan, verbod en vergunning 128
3.11.4.4 Noodzakelijke maatregelen; gedoogplicht 129
3.11.4.5 Schadevergoeding 129
3.11.4.6 Handhaving door minister en GS; bestuursdwang 129
3.11.4.7 Flora- en Faunawet (vervallen per 1 januari 2017) 129
3.11.4.8 Boswet (vervallen per 1 januari 2017) 130
3.11.4a Nieuwe Wet natuurbescherming 130
3.11.4a.1 Een greep uit de begrippen 130
3.11.4a.2 Systeem en gebruiker 130
3.11.4a.3 Vogelrichtlijn 132
3.11.4a.4 Habitatrichtlijn 132
3.11.4a.5 Andere soorten 133
3.11.4a.6 Jacht op wild 133
3.11.4a.7 Houtopstanden, hout en houtproducten; herplantplicht 134
3.11.4a.8 Vergoeding faunaschade 134
3.11.4a.9 Vergoeding apparaatkosten 135
3.11.4a.10 Handhaving 135
3.11.4a.11 Overgangsrecht 135
3.11.5 Milieurecht 136
3.11.5.1 Landbouw 137
3.11.6 Omgevingsrecht 137
3.12 Schadevergoedingen bij rechtmatige overheidsdaad 137
3.12.1 Planschadevergoeding nieuwe stijl: de Wro 141
3.12.1.1 Egalitébeginsel 143
3.12.1.2 Relativiteit/Schutznorm 143
3.12.1.3 Schade veroorzaakt in de nabijheid 144
3.12.1.4 Schadecategorieën 144
3.12.1.5 Normaal maatschappelijk risico 145
3.12.2 Infrastructurele werken 150
3.12.2.1 Vergoeding schade door werken aan grote rivieren; Deltawet 150
3.12.2.2 Nadeelcompensatie Verkeer en Waterstaat/Infrastructuur en Milieu; Regeling en Beleidsregel 151
3.12.2.3 Nadeelcompensatie spoorwerken; twee Regelingen, één verordening 152
3.12.2.4 Ontgrondingen 153
3.12.3 Luchtvaart, geluid en veiligheid 154
3.12.3.1 Schadeschap Luchthaven Schiphol 154
3.12.4 Luchtverontreiniging 154
3.13 Onrechtmatige overheidsdaad 155
3.13.1 Bestuursrechter of burgerlijke rechter? 157
3.13.2 Geen onrechtmatigheid 157
3.13.3 Een ‘onhistorische’ gedachtengang 158
3.14 Einde eigendom 159
3.14.1 Verbeurdverklaring 160
3.14.1.1 Schets mogelijke toepassing verbeurdverklaring 161
3.15 Houderschap en bezit 161
3.15.1 Houderschap 162
3.15.2 Bezit 163
3.15.2.1 Inbezitneming 163
3.15.2.2 Bezitsoverdracht 164
3.15.2.3 Opvolging onder algemene titel 164
3.15.2.4 Bezitsverlies 164
3.15.3 Vermoeden dat bezitter rechthebbende 164
3.15.4 Goede trouw en het ontbreken daarvan 165
3.15.5 Bezitter, goed en vruchten; kosten en vergoedingen 165
3.15.6 Vorderingen in geval van verlies of stoornis bezit 166

4 ERFPACHT, OPSTAL EN VRUCHTGEBRUIK 167
4.1 Inleiding 167
4.2 Definities 168
4.2.1 Toepassingen en gevolgen 169
4.2.1.1 Kabels en leidingen; ondergrondse infrastructuur 169
4.2.1.2 Boortunnel 170
4.3 Zelfstandige of afhankelijke opstal 171
4.3.1 De praktijk 171
4.4 Erfpacht-, opstal- en vruchtgebruikvoorwaarden 171
4.4.1 Algemene voorwaarden 172
4.4.2 Erfpachtvoorwaarden en bestemmingsplan 173
4.5 Agrarische erfpacht 173
4.5.1 Canon met pachtnormenindex 174
4.5.2 Grondfinanciering 174
4.5.2.1 Juridische analyse 175
4.5.2.2 Economische analyse 175
4.6 Tegenprestatie 177
4.6.1 Opvolgende erfpachters en opstallers 178
4.6.1.1 Casuïstiek derdenwerking 178
4.6.2 Systeemvernieuwing 179
4.6.2.1 Kritische opmerking 180
4.6.2.2 Canonherziening bij einde tijdvak in Amsterdam 180
4.6.3 Tussentijdse herziening 180
4.6.3.1 Amsterdam als voorbeeld 181
4.6.4 Afkoop canon/retributie; eeuwigdurende erfpacht/opstal 181
4.6.4.1 Eeuwigdurende erfpacht in Amsterdam 2016 182
4.6.4.2 Afkoop Gemeente Amsterdam 2016 183
4.6.4.3 Afkoop; praktijk en cijfers 184
4.6.5 Hoofdelijke betalingsverplichting 184
4.6.6 Soms niet alleen canon/retributie 184
4.7 Gebruik, genot, vruchttrekking, verbruik, vertering 185
4.7.1 Erfpacht en vruchtgebruik 185
4.7.1.1 Vruchtgebruik; verbruik en vertering 185
4.7.1.2 Gebruik en bewoning 186
4.7.2 Opstal 186
4.7.3 Vruchten en voordelen 187
4.7.3.1 Variabel vruchtbegrip 187
4.8 Beheer zaak en recht 187
4.8.1 Onderhoud, kosten, lasten 187
4.8.2 Procederen 188
4.8.3 Verhuur, verpachting 189
4.8.4 Specifiek beheer bij vruchtgebruik 189
4.8.4.1 Zekerheidsstelling 190
4.8.4.2 Maatregelen tegen wanbeheer 190
4.8.4.3 Verzekeringsplicht 190
4.8.4.4 Uitoefening stemrecht 191
4.8.4.5 Belegging gelden 191
4.9 Inrichting zaak 192
4.9.1 Aanleg en verplaatsing kabels en leidingen 192
4.9.1.1 Zorgplicht aannemers en beheerders 192
4.9.2 Wegnemingsrecht erfpachter 194
4.9.3 Wegnemingsrecht opstaller 194
4.9.4 Wegnemingsrecht vruchtgebruiker 194
4.9.5 Herstelplicht 195
4.10 Bestemming zaak 195
4.11 Beschikking over zaak c.q. goederen 196
4.11.1 Verhuur en verpachting 196
4.11.1.1 Speciaal voor vruchtgebruik 197
4.11.1.2 Huur en pacht overleven einde beperkt recht 197
4.11.1.3 Begrenzing gestanddoening 197
4.11.1.4 Initiatief huurder of pachter 198
4.11.2 Specifieke beschikking bij vruchtgebruik 198
4.11.2.1 Uitbreiding vervreemdingsbevoegdheid 198
4.11.2.2 In het algemeen gecontroleerde vervreemding 199
4.11.2.3 Verder gaande controle 199
4.11.2.4 Goedsvervanging 200
4.11.2.5 Verschil eerste en opvolgende vruchtgebruiker 200
4.11.3 Recht van gebruik en bewoning en zaaksvervanging 201
4.12 Beschikking over recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik 201
4.12.1 Verdeling en verklaring 202
4.12.2 Vervangende rechterlijke machtiging 203
4.12.2.1 Toestemming respectievelijk machtiging onder voorwaarden 203
4.12.3 Ondererfverpachting/in onderopstalgeving 204
4.12.3.1 Analyse onderopstal 205
4.13 Duur 206
4.13.1 Bijzonderheid vruchtgebruik 206
4.13.2 Duur erfpacht/opstal in praktijk 206
4.13.3 Einde door opzegging 207
4.13.3.1 Opzegging door erfpachter/opstaller en c.q. vruchtgebruiker 207
4.13.3.2 Opzegging door eigenaar c.q. hoofdgerechtigde 207
4.13.3.3 Processuele bepalingen 208
4.13.3.4 Vergoeding restwaarde recht na opzegging 209
4.13.4 Verlenging voor onbepaalde tijd door gedogen 209
4.13.5 Einde erfpacht/opstal of vernieuwing 210
4.13.6 Einde ondererfpacht/onderopstal 211
4.14 Wijziging of opheffing erfpacht of opstal 211
4.14.1 Contractuele wijziging of opheffing 211
4.14.1.1 Wijziging of opheffing door rechter 212
4.14.1.2 Positie beperkt gerechtigde 213
4.15 Afstand vruchtgebruik 213
4.16 Melioratierecht ex-erfpachter/opstaller 214
4.16.1 Geen melioratierecht 214
4.16.2 Compensatie met melioratie 215
4.17 Retentierechten erfpachter/opstaller en eigenaar 215
4.18 Na einde vruchtgebruik 216
4.18.1 Restitutie 216
4.18.2 Dynamische vormen van vruchtgebruik 217

5 BEKLEMMING EN GRONDRENTE 219
5.1 Inleiding 219
5.2 Recht van beklemming 219
5.2.1 Oorsprong en karakter; vestiging niet meer mogelijk 219
5.2.1.1 Stadsmeierrecht 220
5.2.2 Zakelijk gebruiksrecht 220
5.2.3 Beheer 221
5.2.4 Beschikking 221
5.2.4.1 Overdracht; huurboekje en geschenken 221
5.2.4.2 Persoonlijke en zakelijke rechten 222
5.2.5 Tegenprestatie 222
5.2.5.1 Geschenken 223
5.2.6 Ontstaan en duur 223
5.2.7 Vererving 223
5.2.8 Wijziging en einde 224
5.2.8.1 Contractuele wijziging 224
5.2.8.2 Wijziging door rechter 224
5.2.8.3 Einde; vrijsterving; afkoop 225
5.2.9 Wettelijke regeling; modelakten ontwerpregelingen 225
5.2.10 Literatuur 226
5.3 Grondrente 226
5.3.1 Definitie; karakter 226
5.3.2 Betekenis, geschiedenis 227
5.3.3 Vestiging niet meer mogelijk 227
5.3.4 Vast bedrag 227
5.3.5 Wijziging en einde 228
5.3.6 Literatuur 229

6 ERFDIENSTBAARHEDEN EN KWALITATIEVE VERBINTENISSEN 231
6.1 Inleiding 231
6.1.1 Niet alleen eigenaars 232
6.2 Begrip erfdienstbaarheid 232
6.2.1 Last 232
6.2.1.1 Dulden of niet doen 232
6.2.1.2 Toch een doen 234
6.2.1.3 Afwijking wettelijk burenrecht 235
6.2.2 Bouw, aanleg en onderhoud op dienend erf 236
6.3 Ontstaan en nog bestaan 236
6.4 Inhoud en wijze van uitoefening erfdienstbaarheid 237
6.4.1 Interpretaties 238
6.4.2 Bepaling wijze gebruik door quasi-verjaring 238
6.4.3 Minst bezwarende wijze uitoefening 239
6.4.4 Verlegging 239
6.5 Inrichting dienend erf 240
6.5.1 Recht van wegneming 240
6.5.1.1 Plicht tot wegneming 240
6.5.2 Ook inrichting door eigenaar dienend erf mogelijk 241
6.5.3 Inrichting in strijd met erfdienstbaarheid 241
6.5.4 Beheer gebouwde of aangelegde op dienend erf 241
6.6 Gebruik dienend erf 242
6.6.1 Gebruik en medegebruik 243
6.6.1.1 Medegebruik onrechtmatig aangebrachte voorzieningen 243
6.7 Onderhoud, wegneming en gebruik voorzieningen bij mandeligheid 244
6.8 Tegenprestatie; retributie 245
6.9 Geldelijke verplichtingen en pluraliteit 245
6.9.1 Hoofdelijkheid na overdracht of toedeling 246
6.10 Wijziging erfdienstbaarheid 246
6.10.1 Contractuele wijziging 246
6.10.2 Wijziging door rechter 247
6.10.2.1 Initiatief eigenaar dienend erf 247
6.10.2.2 Initiatief eigenaar heersend erf 248
6.10.2.3 Wijziging onder voorwaarden 249
6.10.2.4 Belangen beperkt gerechtigde 250
6.11 Gevolgen verdeling heersend en dienend erf 251
6.11.1 Bepaling in de akte van vestiging 251
6.12 Gevolgen overdracht of toedeling erf 252
6.13 Einde erfdienstbaarheid 253
6.13.1 Tijdsbepaling en ontbindende voorwaarde 253
6.13.2 Opzegging 253
6.13.3 Beëindigingsovereenkomst 253
6.13.4 Verjaring 254
6.14 Opheffing erfdienstbaarheid door rechter 254
6.14.1 Uitoefening onmogelijk of einde redelijk belang 255
6.14.1.1 Opheffing onder voorwaarden 256
6.14.1.2 Belangen beperkt gerechtigde 256
6.15 Afstand 257
6.15.1 Motief beslissend? 258
6.15.2 Relativiteit 258
6.15.3 Contractuele vrijheid 259
6.16 Einde door non-usus 259
6.17 Vermenging 260
6.18 Einde erfdienstbaarheden, ontstaan via beperkt gerechtigden 261
6.18.1 Heersend erf 261
6.18.2 Dienend erf 261
6.19 Einde bevoegdheid appartementseigenaar 262
6.20 Kwalitatieve verbintenissen en kettingbedingen 262
6.20.1 Inschrijving openbare registers 264
6.20.2 Tegenprestatie 264
6.20.3 Evaluatie 265
6.21 Kettingbeding 265
6.21.1 Kettingbeding; bestemmingsplan, woningdistributie e.d. 265
6.21.2 Kwalitatieve rechten 266
6.21.2.1 Tegenprestatie 267

7 HYPOTHEEK EN RETENTIE 269
7.1 Inleiding 269
7.1.1 Macro-economische schets; schulden 269
7.1.1.1 Hypotheken 269
7.1.1.2 Terugkeer gezond verstand 270
7.2 Hypotheek; definitie en karakter 271
7.2.1 Ondeelbaarheid 272
7.2.2 Goedsvervanging; pand op vordering 272
7.2.3 Vordering tot voldoening geldsom 272
7.2.3.1 Bestaande of toekomstige vordering 272
7.2.3.2 Bepaalbare vordering 272
7.2.3.3 Rente 273
7.2.4 Ook derden-hypotheek; derdenbeslag 273
7.2.4.1 Derdenbeslag en verwante gevallen 273
7.2.4.2 Waardevermindering 274
7.2.4.3 Inrichtingskosten 274
7.2.4.4 Derde-hypotheekhouder en posterieure beperkt gerechtigde veiliger 274
7.3 Ontstaan hypotheek 275
7.3.1 Cessie en hypotheek 276
7.3.2 Verval titel 277
7.3.3 Beroepsaansprakelijkheden 277
7.3.3.1 Notaris 277
7.3.3.2 Taxateurs, makelaars, adviseurs en tussenpersonen 278
7.3.3.3 Bank 280
7.3.4 Verkoper-huurder soms vóór hypotheekhouder 282
7.4 Rangorde hypotheken 282
7.4.1 Onbetaalde koopsom en verplichtingen uit verdeling 282
7.4.2 Hypotheken en andere beperkte rechten 283
7.5 Bescherming hypotheekhouder tegen wanprestatie hypotheekgever 283
7.6 Inoogsten vruchten of beplantingen 284
7.7 Inrichting 284
7.7.1 Verandering inrichting 284
7.7.2 Wegneming veranderingen door hypotheekgever 285
7.8 Beschikking 285
7.8.1 Verhuur en verpachting door hypotheekgever als beschikkingsdaad 285
7.8.1.1 Inhoud en betekenis huur- of pachtbeding 286
7.8.1.2 Procesrecht; omvang vernietiging 286
7.8.1.3 Pachtbeding en dwingend recht 286
7.8.1.4 Huurbeding en huurbescherming 287
7.8.1.5 Huurbeding, huur woonruimte en onteigeningsschadeloosstelling 287
7.8.2 Executie hypotheekobject 288
7.8.2.1 Openbare verkoop 288
7.8.2.2 Onderhandse verkoop 290
7.8.2.3 Andere mogelijkheden? 292
7.8.3 Executoriale titel 293
7.8.4 Bijzonderheid bij executie opstalrecht 293
7.8.5 Ontruiming met oog op executie 293
7.8.6 Lossing hypotheekobject 294
7.8.7 Voldoening en verdeling koopprijs hypotheekobject 295
7.8.7.1 Eenvoudigste geval 295
7.8.7.2 Minder eenvoudige of gecompliceerde gevallen 295
7.8.8 Hypotheekgever kort na executie failliet 296
7.8.9 Werking huur- en pachtbeding 296
7.8.9.1 Huurbescherming (woonruimte) 297
7.8.9.2 Huurbeding en wegnemingsrecht 297
7.8.9.3 Verhuur vóór inschrijving huurbeding 297
7.8.9.4 Zaak en huurpenningen 298
7.8.10 Rekening en verantwoording door hypotheekhouder 298
7.8.11 Executie verpande hulpzaken tezamen met verhypothekeerde zaken 298
7.9 Tenietgaan hypotheekrecht 299
7.9.1 Verklaring tenietgaan/vervallen hypotheek 299
7.9.1.1 Publicatie verklaring tenietgaan hypotheek 300
7.9.2 Doorhaling hypotheken 300
7.9.3 Verplichte medewerking andere schuldeisers 301
7.10 Voorrang boven hypotheek 301
7.10.1 Voorrechten van behouder en aannemer 301
7.10.2 Retentierecht 301
7.10.2.1 Houderschap 303
7.10.2.2 Derdenwerking 303
7.10.2.3 Einde retentierecht 304

8 PLURALITEIT 305
8.1 Inleiding 305
8.1.1 Algemeen en bijzonder 306
8.2 Gemeenschap, deelgenoten en hun onderlinge verhouding 306
8.2.1 Gemeenschap van vruchtgebruikers 306
8.3 Genot, gebruik en beheer gemeenschappelijke goederen 307
8.3.1 Regeling genot, gebruik en beheer 307
8.3.2 Regeling door rechter 307
8.3.2.1 Bewind over goederen 308
8.3.3 Gebruik en vruchttrekking 308
8.3.4 Beheer; andere rechtshandelingen 308
8.3.5 Rechtshandhaving, rechtsvorderingen 309
8.3.6 Kosten beheer 309
8.4 Beschikking over gemeenschappelijk goed 310
8.4.1 Beschikking over gemeenschappelijk goed in belang gemeenschap 310
8.4.2 Interne uitwinning aandeel in gemeenschappelijk goed 311
8.4.3 Uitwinning aandeel in gemeenschappelijk goed door schuldeisers 311
8.4.4 Overdracht goed met beperkt recht op aandeel 312
8.4.5 Positie verkrijger aandeel 312
8.5 Verdeling 313
8.5.1 Waardebepaling 313
8.5.2 Schuld van en aan gemeenschap 313
8.5.3 Bevoegdheid verdeling te vorderen; goed of gehele gemeenschap 314
8.5.4 Verdeling al dan niet vormvrij; medewerking anderen 315
8.5.4.1 Mogelijke verdelingen door rechter 315
8.5.4.2 Onzijdig persoon 316
8.5.5 Nietige en vernietigbare verdelingen 316
8.5.6 Aanmerkelijke benadeling 317
8.5.7 Levering toegedeelde 317
8.5.8 Verrekening van vóór verdeling ontstane schade 317
8.6 Bijzondere gemeenschappen 318
8.6.1 Beschikkingsbevoegdheid over aandeel in gemeenschap 318
8.6.2 Aandeel in afzonderlijk goed 319
8.6.3 Schulden 319
8.6.4 Verdeling 319
8.7 Begrip mandeligheid 320
8.7.1 Buurweg (BW oud) 320
8.7.1.1 Vermoeden, redenering a contrario, vaststellingsovereenkomst, uitleg 321
8.7.2 Mogelijk niet alleen eigenaars 322
8.7.3 Gemeenschappelijk nut 323
8.7.4 Scheidsmuur 323
8.7.5 Kenmerken mandeligheid 324
8.8 Mandeligheid als bijzondere gemeenschap 324
8.8.1 Nadere beschouwing en gedachtenwisseling 325
8.9 Ontstaan mandeligheid 326
8.9.1 Verbintenisscheppende overeenkomst tot bestemming 326
8.9.2 Geldige titel 326
8.9.3 Bevoegdheid eigenaars van de erven 327
8.9.4 Akte van bestemming; inschrijving 327
8.9.5 Ontstaan mandeligheid door verjaring 327
8.10 Bestaan of ontstaan mandelige scheidsmuur, hek of heg 328
8.10.1 Quasi-mandelige watergang 329
8.11 Gebruik en vruchttrekking mandelige zaak 330
8.12 Beheer mandelige zaak 330
8.12.1 Onderhoud, herstel en meer 331
8.13 Inrichting mandelige zaak 332
8.13.1 Inrichting scheidsmuur 333
8.14 Beschikking over mandelige zaak 334
8.14.1 Scheidsmuur 334
8.14.2 Interne overdracht aandeel in mandelige zaak 334
8.14.3 Uittreding om financiële redenen 334
8.14.3.1 C.q. opstalrecht of erfdienstbaarheid vestigen 335
8.14.3.2 Afwijkende regeling 336
8.15 Einde mandeligheid 336
8.15.1 Einde gemeenschap mandelige zaak 336
8.15.2 Einde nut mandelige zaak 337
8.15.3 Andere mogelijkheden 337
8.15.3.1 Oud recht; einde buurweg 338
8.15.4 Einde mandeligheid scheidsmuur 338
8.16 Appartementsrechten 339
8.16.1 Inleiding 339
8.16.1.1 De bronnen van het appartementsrecht 339
8.16.2 Definitie 340
8.16.2.1 Aandeel plus alleengebruik 341
8.16.2.2 Zelfstandig goed 341
8.16.2.3 Zelfstandige zaken en bestanddelen 341
8.16.3 Grote variëteit in complexen 342
8.16.4 Splitsing erfpacht of opstal 343
8.16.4.1 Splitsing eigendom én erfpacht 343
8.16.4.2 Erfpacht appartementsrechten 343
8.16.5 Splitsing appartementsrecht in appartementsrechten (ondersplitsing) 344
8.16.6 De splitsing 345
8.16.6.1 Geschiktheid tot splitsing 346
8.16.6.2 Wijze waarop splitsing geschiedt; akte en tekening 346
8.16.6.3 Hypotheek, beslag of voorrecht na splitsing 347
8.16.7 Inhoud akte van splitsing; reglement; vereniging 348
8.16.7.1 Reglement 349
8.16.7.2 Huishoudelijk reglement als verlengstuk Reglement 354
8.16.7.3 Statuten Vereniging van Eigenaars 355
8.16.7.4 Verplicht lidmaatschap bepaalde vereniging 355
8.16.8 Bevoegdheid tot splitsing 356
8.16.9 Privaat en publiek recht 357
8.16.9.1 Huisvestingsverordening, huisvestingsvergunning, splitsingsvergunning 357
8.16.9.2 Splitsing, gemeente en Bouwbesluit 359
8.16.10 Nietige, gebrekkige en geldige splitsingen 359
8.16.10.1 Bescherming derde; relativiteit 360
8.16.11 Vereniging van Eigenaars (VvE) 361
8.16.11.1 Ontstaan vereniging, voorheen en nu 363
8.16.11.2 Vertegenwoordiging, intern toezicht en nog veel meer 363
8.16.11.3 Slapende Vereniging van Eigenaars 364
8.16.11.4 Faillissement Vereniging van Eigenaars 364
8.16.12 Vergadering van eigenaars 365
8.16.12.1 Stemrecht 365
8.16.12.2 Besluitvorming 366
8.16.12.3 Vernietigbaarheid besluiten; nietigheid 367
8.16.12.4 Procesrechtelijke beschouwing over nulliteiten 369
8.16.13 Bestuur vereniging; bestuurder(s) 369
8.16.13.1 Taken en positie bestuur(der) 371
8.16.13.2 Administratie 371
8.16.13.3 Beheer; financiën 371
8.16.13.4 Jaarverslag, rekening en verantwoording, toezicht 372
8.16.13.5 Vertegenwoordiging, procederen e.d. 373
8.16.13.6 Aansprakelijkheid bestuurder 373
8.16.14 Bouw en inrichting gemeenschappelijke gedeelten 373
8.16.14.1 Medewerking, toestemming of machtiging rechter 374
8.16.14.2 Aannemer, VvE en leden 375
8.16.14.3 Verwijdering werken en andere zaken 375
8.16.14.4 Herstel complex 376
8.16.14.5 Aanschrijving door gemeente 376
8.16.14.6 Gemeentelijk ingrijpen 377
8.16.15 Beheer gemeenschappelijke gedeelten 377
8.16.15.1 Toezicht en toegang 378
8.16.15.2 Procederen; zaakwaarneming; onbevoegde vertegenwoordiging 379
8.16.16 Gebruik gemeenschappelijke gedeelten; positie derden 379
8.16.16.1 Ingebruikgeving gemeenschappelijk gedeelte aan lid of aan derde 380
8.16.17 Wijziging inrichting privégedeelten 381
8.16.17.1 Medewerking, toestemming of machtiging rechter 381
8.16.17.2 Bouwen zonder toestemming is onrechtmatig 382
8.16.17.3 Gevolgen verandering voor verzekering en voor waarde 382
8.16.17.4 Aanvullend recht 383
8.16.18 Gebruik, beheer en onderhoud privégedeelten 383
8.16.18.1 Nadere regeling gebruik bij huishoudelijk reglement 384
8.16.18.2 Ontzegging gebruik privégedeelte 386
8.16.18.3 Ingebruikneming privégedeelte mogelijk afhankelijk van toestemming bestuur 386
8.16.18.4 Toelatingseisen, discriminatie 388
8.16.19 Verzekering 389
8.16.19.1 Verzekering privégedeelten 390
8.16.20 Gebruik privégedeelte door anderen; verhuur 390
8.16.20.1 Ingebruikgeving aan een ander krachtens Modelreglement 391
8.16.20.2 Huurder en storing in zijn genot 391
8.16.20.3 Huurovereenkomst overleeft opheffing splitsing 392
8.16.21 Vruchtgebruik 393
8.16.22 Overdracht, bezwaring, executie appartementsrecht 393
8.16.22.1 Verkrijger en vervreemder 394
8.16.22.2 Verkoper-huurder, koper-verhuurder en hypotheekhouder 395
8.16.22.3 Gesplitste goederen (complex); voorrechten 395
8.16.23 Vestiging erfdienstbaarheden 396
8.16.23.1 Complex als dienend erf 396
8.16.23.2 Privégedeelte als dienend of heersend erf; intern of extern 396
8.16.23.3 Tenietgaan erfdienstbaarheden 397
8.16.24 Vestiging erfpacht en opstal 397
8.16.25 Appartementsrecht en mandeligheid 398
8.16.26 Schulden, kosten en bijdragen 399
8.16.26.1 Deelbaarheid, hoofdelijkheid, verhaal 400
8.16.26.2 Riskante omslag bijdrage insolvente eigenaar 400
8.16.26.3 Erfpachtcanon, opstalretributie 401
8.16.27 Aansprakelijkheid voor schade door instorting 402
8.16.28 Bijdrage in kosten inrichting, onderhoud en beheer 402
8.16.29 Vermogen vereniging 403
8.16.29.1 Fonds van reservering naar belegging 403
8.16.29.2 Overdracht appartementsrecht; fondsen en fiscus 405
8.16.30 Klachten en geschillen 405
8.16.31 Wijziging akte van splitsing 405
8.16.31.1 Wijziging reglement en tekening 406
8.16.31.2 Vervangende rechterlijke machtiging 407
8.16.31.3 Vernietigbare wijziging akte van splitsing 408
8.16.31.4 Na de wijziging van de akte 408
8.16.32 Opheffing splitsing 408
8.16.32.1 Opheffing splitsing van rechtswege 408
8.16.32.2 Opheffing splitsing, niet van rechtswege 409
8.16.32.3 Na de opheffing 409
8.16.33 Rechterlijk bevel tot wijziging akte en tot opheffing splitsing 409
8.16.34 Liquidatie 410

9 OVERDRACHT EN VESTIGING 411
9.1 Inleiding 411
9.1.1 Verkrijging van goederen 411
9.1.2 Overdracht en vestiging 411
9.1.2.1 Relevantie recht van weleer 413
9.2 Rechtsgeldige titel vereist; causaal stelsel 413
9.2.1 Omschrijving goed 413
9.2.2 Geen geldige titel bij overdracht tot zekerheid 414
9.2.3 Wettelijke conversies titel 414
9.2.4 Ontbindende voorwaarde 415
9.3 Botsende rechten 415
9.4 Bescherming koper woning 416
9.5 Publiekrechtelijke en privaatrechtelijke beperkingen en lasten 417
9.5.1 Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen 418
9.6 Beschikkingsbevoegdheid vervreemder 419
9.6.1 Conservatoir beslag 420
9.6.2 Publiekrechtelijke beperking beschikkingsbevoegdheid 420
9.6.2.1 Gemeente; antispeculatiebedingen 420
9.6.2.2 Gemeentelijk voorkeursrecht 421
9.6.2.3 Beschikkingsonbevoegdheid door mogelijke tekortkoming 423
9.6.3 Machtigingen tot vervreemding 423
9.6.4 Ongeldigheid vroegere overdracht 424
9.7 Vorm levering; vestiging en afstand beperkte rechten 424
9.7.1 Zorgplicht notaris 425
9.7.2 Aanduiding zaak 427
9.7.3 Transportakte en koopakte 428
9.7.4 Inschrijving vonnis in plaats van akte 429
9.8 Overdracht ondergrondse infrastructuur 430
9.9 Levering en wanprestatie; ongerechtvaardigde verrijking 431
9.10 Overdracht en aflevering 432
9.11 Vestiging erfdienstbaarheid 432
9.12 Vestiging hypotheek 433
9.12.1 Voorafgaande perikelen 434
9.12.2 Inhoud hypotheekakte 435

10 VERJARING 437
10.1 Inleiding 437
10.2 De vereisten; bezit, goede trouw en tijdsverloop 438
10.2.1 Bezit 438
10.2.1.1 Geen bezit 440
10.2.1.2 Verkrijging door economische eigenaar niet onmogelijk 442
10.2.2 Goede trouw 443
10.2.3 Tijdsverloop 444
10.2.4 Blijvende verkrijging 445
10.2.5 Onduidelijke scenario’s 445
10.3 Bevrijdende verjaring 446
10.3.1 Verkorting beperkt recht 448
10.3.2 Verkrijging nalatenschap door verjaring 448
10.4 Overdracht of vestiging en verjaring 448
10.5 Conclusie; verjaring en werkelijkheid 449
10.6 Inschrijving verkrijging door verjaring 450
10.7 Verkrijging erfdienstbaarheden door verjaring 450
10.7.1 Onderscheiding tussen dulden en niet-doen 451
10.7.2 Voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden 452
10.7.3 Verjaring en omvang last 452

11 ONTEIGENING EN LANDINRICHTING 453
11.1 Onteigening 453
11.1.1 Alternatief voor onteigening erfpacht en opstal 454
11.1.2 Zelfrealisatie 454
11.1.3 Quasi-onteigening; vordering 455
11.2 Onteigeningsgeding 455
11.2.1 Derde-belanghebbenden 455
11.2.2 Dagvaarding en vervolg 456
11.2.3 Schadevergoeding/schadeloosstelling 457
11.2.3.1 Werkelijke waarde 458
11.2.3.2 Consequentie recht op werkelijke waarde 460
11.2.3.3 Verrekening voordeel onteigening 460
11.2.3.4 Rechter en deskundigen; vonnis 461
11.2.3.5 Peildatum 461
11.2.3.6 Alleen concrete gefrustreerde mogelijkheden 462
11.2.3.7 Subjectieve factoren 462
11.2.3.8 Bestemming 462
11.2.3.9 Complexwaarde 463
11.2.3.10 ‘Nieuw voor oud’ 464
11.2.3.11 Bodemstoffen 464
11.2.3.12 Bijzondere geschiktheid 465
11.2.3.13 Waardevermindering overblijvende 465
11.2.3.14 Het werk waarvoor onteigend wordt; eliminatie 466
11.2.3.15 Voortzetting elders of liquidatie 468
11.2.3.16 Inkomens- en bedrijfsschade 469
11.2.3.17 Beleggingsschade 469
11.2.3.18 Tijdnood onteigende 470
11.2.3.19 Kosten deskundigheid 470
11.2.4 Vervroegde uitspraak 470
11.2.5 Schadeloosstelling en vonnis; openbare registers 470
11.2.6 Titelzuivering 471
11.3 Gemeentelijk voorkeursrecht 471
11.3.1 Aanwijzing gronden 471
11.3.2 Verplichting vervreemder 472
11.3.3 Eventuele onderhandelingen; rechter en deskundigen 473
11.3.4 Waardebepaling 473
11.3.5 Vervreemding aan derden 474
11.3.6 Vergoeding schade vervreemder door gemeente 474
11.3.7 Nietigheid ontduikende rechtshandelingen 474
11.4 Landinrichting 475
11.4.1 Onteigening, toewijzing en toedeling 475
11.4.2 Ruilplan en lijst geldelijke regelingen 475
11.4.2.1 Toedeling 476
11.4.2.2 Toewijzing aan openbare lichamen 477
11.4.2.3 Soms onteigening 477
11.4.2.4 Lijst geldelijke regelingen 477
11.4.3 Rechtsvernieuwing 478
11.4.4 Ruilverkaveling bij overeenkomst 478
11.4.5 Landinrichtingskosten en verdeling daarvan 479

12 GRONDREGISTRATIE 481
12.1 Inleiding 481
12.1.1 Kenbaarheid rechten 481
12.1.2 Registergoederen 482
12.2 Het registratiesysteem 482
12.2.1 Onze registratie 483
12.2.1.1 Basisregistratie Kadaster 484
12.2.2 Kwaliteit stelsel 484
12.2.2.1 Erfdienstbaarheden, mandeligheid, noodweg 485
12.2.2.2 Semi-positiviteit 486
12.3 Bewaarder; taak en bevoegdheden 486
12.3.1 Vermoedelijke en zekere defecten 486
12.3.2 Register van inschrijving en van voorlopige aantekeningen 487
12.4 Publicabele feiten 488
12.4.1 Rechtshandelingen, relevant voor de rechtstoestand 488
12.4.1.1 Koop registergoed wel publicabel 489
12.4.2 Erfopvolgingen 490
12.4.3 Vervulling voorwaarde 490
12.4.4 Regelingen tussen deelgenoten 490
12.4.5 Rechterlijke uitspraken 491
12.4.5.1 Notariële registerverklaringen 491
12.4.6 Vorderingen en verzoeken 491
12.4.7 Beslagen 492
12.4.8 Naamsveranderingen 492
12.4.9 Verjaring 492
12.4.10 Overheidsbeschikkingen 493
12.4.10.1 Publiekrechtelijke beperkingen 493
12.4.11 Aanleg en opruiming netten 494
12.4.11.1 Kenbaarheid ondergrondse infrastructuur 494
12.4.12 Publicabel ex Kadasterwet en Overgangswet 494
12.5 Niet-inschrijfbare feiten; althans geen derdenwerking 495
12.6 Onzekerheid of twijfel over inschrijfbaarheid 495
12.7 Inschrijving als constitutief vereiste 496
12.7.1 Identiteit personen en zaken 497
12.7.2 Overige inhoud akte 498
12.8 Rangorde inschrijvingen 499
12.9 Gevolgen inschrijving, niet-inschrijving en onjuistheid feit 499
12.9.1 Oorzaken onvolledigheid openbare registers 501
12.9.2 Quasi-positieve werking inschrijving feiten en authentieke akte 502
12.10 Uitwijzing van recht 502
12.11 Waardeloze inschrijvingen 503
12.11.1 Inschakeling rechter 503
12.12 Staat aansprakelijk voor schade 504
12.12.1 Rechtsverlies 504
12.13 Kadaster 505
12.13.1 Taken Dienst 505
12.13.1.1 Kantoren en bewaarder 505
12.13.1.2 Ingang kadastrale registratie 506
12.13.1.3 Informatieverstrekking door bewaarder of Dienst 507
12.14 Verplichtingen eigenaren en anderen jegens Dienst 507
12.15 Basisregistratie kadaster 508
12.15.1 Nog meer informatie 509
12.15.1.1 Bodemverontreiniging 509
12.15.2 Kadastrale vermelding netten 510
12.15.2.1 Grondroerdersregeling 510
12.16 Perceel 511
12.16.1 Kadastrale en werkelijke grenzen 511
12.16.1.1 Meningsverschil; vaststellingsovereenkomst of vonnis 512
12.17 Kadastrale kaarten 512
12.17.1 Kadasterclausule en kaarten 513
12.17.2 Kaart en verkrijging door verjaring; goede trouw 514
12.18 Grootschalige basiskaart Nederland (GBKN) 514
12.19 Correctie, bijhouding en vernieuwing 514
12.19.1 Aanpassingen en herstel fouten 515
12.19.2 Bijhouding 515
12.19.2.1 Bekendmaking en rechtsbescherming 515
12.19.2.2 Systematisch betoog insider; meten is weten 516
12.19.3 Vernieuwing 516
12.19.4 Toekomst 517
12.19.4.1 Mondiale en Europese ontwikkelingen 517
12.20 Kosten raadpleging (kadastraal recht) 518
12.21 Aansprakelijkheid Dienst 518

Jurisprudentieregister 519
Trefwoordenregister 547
Personenregister 601