Praktijkboek Duurzaam bouwen

Voorwoord v

1 Ten geleide
1.1 Inleiding 1
1.2 Opzet van het praktijkboek 1
1.3 Begrippenkader 2
1.3.1 Duurzaamheid 2
1.3.2 Klimaatneutraal, klimaatmitigatie en klimaatadaptatie 4
1.3.3 Energieneutraal en Nul-op-de-meter 4
1.3.4 BENG 4
1.4 Duurzaamheidsconcepten 5
1.4.1 Circulair bouwen 5
1.4.2 Energie-efficiëntie/energietransitie 5
1.5 Duurzaamheidsinstrumenten- en certificering 6
1.5.1 Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM) 6
1.5.2 Greencalc+ 7
1.5.3 GPR Gebouw 8
1.5.4 EnergiePrestatieGarantie van Bouwgarant 8
1.5.5 CO2-prestatieladder 8
1.5.6 LEED 9
1.6 Recent beleid op het gebied van duurzaam bouwen 9
1.6.1 Energieakkoord voor duurzame groei 2013 9
1.6.2 Akkoord van Parijs 10
1.6.3 Energierapport, Energiedialoog en Energieagenda 10
1.6.4 Bouwagenda 11
1.6.5 Nationale Woonagenda 2018-2021 11
1.6.6 Klimaatwet en Klimaatakkoord 12
1.7 Tot slot 15

2 Het publiekrechtelijk kader van duurzaam bouwen
2.1 Inleiding 17
2.2 De rol van publiekrecht bij duurzaam bouwen 17
2.3 Duurzaam bouwen en ruimtelijke ordening 18
2.3.1 Duurzaam bouwen en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht 19
2.4 Duurzaam bouwen en milieurecht 20
2.4.1 De milieueffectrapportage 20
2.4.2 Duurzaam bouwen en milieuvoorschriften 21
2.5 Bouwtechnische voorschriften en duurzaam bouwen 22
2.5.1 Milieuprestatie gebouwen 22
2.5.2 De bepalingsmethode van MPG en de Nationale Milieudatabase 23
2.5.3 De berekening van MPG 24
2.5.4 Rekeninstrumenten 25
2.5.5 Energieprestatie van gebouwen: energielabels 25
2.5.6 Energieprestatie van nieuwe gebouwen: EPC 26
2.5.7 Berekening EPC 27
2.5.8 Isolatiewaarden 27
2.5.9 Energieprestatie van nieuwe gebouwen: BENG 28
2.5.10 De opbouw van BENG 28
2.5.11 De balans tussen milieuprestaties en energieprestaties 29
2.5.12 Afwijken van bouwtechnische eisen in het Bouwbesluit 30
2.6 Specifieke milieurechtelijke eisen ten aanzien van circulair bouwen 32
2.6.1 Afvalstoffen en hergebruik 32
2.6.2 Materialenpaspoort 33
2.6.3 LAP3 en circulariteit 33
2.6.4 Afvalstoffenregelgeving 34
2.6.5 Besluit bodemkwaliteit 36
2.6.6 Nuttige toepassing 37
2.6.7 Rol in bouwproces 37
2.7 Duurzaam bouwen en de transitie naar de Omgevingswet 38
2.7.1 Duurzaam bouwen en het Besluit Crisis- en herstelwet (BuChw) 38
2.7.2 Duurzaam bouwen en de Omgevingswet 40

3 Duurzame warmtevoorziening en warmtenetten
3.1 Rol van de warmtevoorziening in het Klimaatakkoord 43
3.1.1 Uitfasering aardgas 43
3.1.2 Wat is een warmtenet? 43
3.1.3 Andere alternatieven voor aardgas 45
3.1.4 Opbouw 45
3.2 Warmtenetten: warmtetransport en netbeheer 46
3.2.1 Inleiding 46
3.2.2 Klimaatakkoord: de RES, de warmtetransitievisie en het uitvoeringsplan 46
3.2.3 Warmtewet 2.0 48
3.2.4 Gemeentelijke rol bij de aanleg en exploitatie van een warmtenet 49
3.2.5 Regulering van de vraag naar warmte 53
3.2.6 Steunmaatregelen voor warmtenetten 56
3.2.7 Eigendom van een warmtenet 57
3.3 Duurzame warmtebronnen 58
3.3.1 Inleiding 58
3.3.2 Geothermie 59
3.3.3 Bodemenergiesystemen en WKO-installaties 61
3.4 Warmtelevering 62
3.4.1 Inleiding 62
3.4.2 Leveringsvergunning krachtens de Warmtewet 62
3.4.3 Tariefregulering in de Warmtewet 63
3.4.4 Recente wijziging van de Warmtewet 64

4 Financiering van verduurzaming
4.1 Inleiding op financiering van verduurzaming 67
4.2 Fiscaal kader 67
4.2.1 Begrippen roerend en onroerend 68
4.2.2 Wet inkomstenbelasting 2001 68
4.2.3 Beleggen (box 3) vs ondernemen (box 1) 69
4.2.4 Box overgang 70
4.2.5 Investeren 70
4.2.6 Afschrijvingsmogelijkheden 70
4.2.7 Afwaardering 71
4.2.8 Investeringsaftrek 72
4.2.9 Milieu- investeringsaftrek 72
4.2.10 Energie- investeringsaftrek 73
4.2.11 Verkoop bedrijfsmiddel 74
4.2.12 Wet op de vennootschapsbelasting 1969 75
4.2.13 Wet op de omzetbelasting 1968 75
4.2.14 Aftrek van btw 77
4.2.15 Vervaardiging van een gebouw 78
4.2.16 Verkoop van een onroerende zaak 78
4.2.17 Wet op de belastingen van rechtsverkeer 79
4.2.18 Verkrijging opstalrecht of recht van erfpacht 79
4.2.19 Samenloopvrijstelling - verkrijging nieuw pand 79
4.2.20 Opstalrecht ten behoeve van zonnepanelen 80
4.2.21 Wet waardering onroerende zaken 80
4.2.22 Verhuurderheffing 81
4.2.23 Heffingsvermindering voor verduurzaming van huurwoningen 81
4.3 Subsidies 82
4.3.1 Rijks- en provinciale subsidies van belang voor verduurzaming van de bebouwde omgeving 82
4.3.2 SDE+ en SDE++ 83
4.3.3 Investeringssubsidie duurzame energie (ISDE) 84
4.3.4 Lokale subsidies 84
4.3.5 Milieusteunkader (MSK) 85
4.4 Financieringsinstrumenten 85
4.4.1 Gebouwgebonden financiering 85
4.4.2 Groenprojecten (financiering van projecten) 86
4.4.3 Leaseovereenkomsten 87
4.4.4 Warmtefonds 88

5 Aanbesteden
5.1 Inleiding 89
5.2 Wat is duurzaam aanbesteden (in relatie tot duurzaam bouwen) 89
5.3 Juridisch kader (duurzaam) aanbesteden 89
5.4 De aan te besteden opdracht: voorbeeld warmtenet 90
5.5 Voorbereiding van een duurzame aanbesteding (in relatie tot duurzaam bouwen) 92
5.5.1 Marktanalyse 92
5.5.2 Marktconsultatie 93
5.5.3 Marktinitiatief (unsolicited proposal) 93
5.5.4 Pre-commercieel inkopen 94
5.5.5 Vaststellen voorwerp van de opdracht 94
5.5.6 Keus voor de procedure 94
5.6 Duurzame aanbestedingsprocedure 97
5.6.1 Selectie 97
5.6.2 Gunning 98
5.7 Monitoring na de gunning (doorwerking in de overeenkomst) 101

6 Duurzaamheid en de keuze voor het juiste contract
6.1 Inleiding 105
6.2 Duurzaamheidsmethoden 106
6.2.1 De schillen van het gebouw 106
6.2.2 Businessmodel per schil 108
6.3 Contractvormen 109
6.3.1 Inleiding 109
6.3.2 Contractvormen in de bouw 109
6.3.3 Kiezen voor een contractvorm 113
6.4 Bespreking verschillende contracten 116
6.4.1 Inleiding 116
6.4.2 Het bouwteam 116
6.4.3 Ketensamenwerking 119
6.4.4 Onderhoudsovereenkomst 121
6.4.5 Afnameovereenkomst 123
6.4.6 UAV 2012 124
6.4.7 UAV-GC 2005 128
6.4.8 DBFMO-overeenkomst 131
6.4.9 Samenwerkingsovereenkomst 134
6.5 Praktijkcasus 136
6.5.1 Inleiding 136
6.5.2 Ambitie 136
6.5.3 Duurzaamheidsmethode 137
6.5.4 Selectie opdrachtnemer 138
6.5.5 Contractvorm 138
6.5.6 Uitvoering 139

7 Goederenrechtelijke aspecten bij verduurzaming in de gebouwde omgeving
7.1 Inleiding 141
7.2 Het goederenrechtelijk systeem 141
7.3 Duurzaamheidstoepassingen en de uitgifte van grond in erfpachtrecht 142
7.3.1 Goederenrechtelijke werking van erfpachtvoorwaarden 143
7.3.2 Een kwestie van formulering? 144
7.3.3 Conclusie opleggen duurzaamheidsmaatregelen middels erfpachtvoorwaarden 145
7.4 Kettingbedingen 146
7.4.1 Kettingbedingen bij uitgifte grond in eigendom 147
7.5 Erfdienstbaarheden 148
7.6 Kwalitatieve verplichting 148
7.7 Conclusie 149
7.8 Natrekking in het kader van circulair bouwen 149
7.9 Zonnepanelen 151
7.9.1 Zonneparken 152
7.10 Natrekking van zonnepanelen 153
7.10.1 Inleiding 153
7.10.2 Natrekking van ‘klassieke zonnepanelen’ 153
7.10.3 Gevolgen van natrekking van de zonnepanelen 154
7.10.4 Het vestigen van opstalrechten ten behoeve van klassieke zonnepanelen 154
7.10.5 Opstalrecht en in erfpacht uitgegeven grond 155
7.10.6 Geïntegreerde zonnepanelen 155
7.10.7 Conclusie 156
7.11 Warmte koude opslag (WKO) 156

8 Duurzaamheid en appartementsrechten
8.1 Appartementsrecht 159
8.2 Vereniging van Eigenaars (VvE) 160
8.2.1 De organen van een VvE 160
8.3 Wet- en regelgeving 161
8.3.1 Akte van splitsing 161
8.3.2 Splitsingsreglement 161
8.3.3 Modelreglement 162
8.3.4 Huishoudelijk reglement 163
8.3.5 Vergaderbesluiten 163
8.4 Besluitvorming 164
8.4.1 VvE beslist over verduurzaming 164
8.4.2 Stemmen 165
8.4.3 Gekwalificeerde meerderheid 166
8.4.4 Tweede vergadering 166
8.5 Overzicht besluitvorming in een VvE 167
8.6 Aantasting van besluiten 168
8.6.1 Nietige besluiten 168
8.6.2 Vernietiging van besluiten 169
8.6.3 Termijn 169
8.6.4 Wie kan vernietiging vragen? 170
8.6.5 Vervangende machtiging 170
8.7 Enkele concrete duurzaamheidsmaatregelen 171
8.7.1 WKO - Opstalrecht 171
8.7.2 Zonnepanelen 171
8.7.3 Collectieve panelen 172
8.7.4 Privé-panelen 173
8.8 Oplaadpunten voor elektrische auto 174
8.9 Financiering 176
8.9.1 Lening voor privé gedeelten? 177
8.9.2 Bescherming van hen die niet willen lenen 177
8.9.3 Opt-out? 177
8.10 Diversen 178
8.11 Aanbevelingen en conclusies 179

9 Conclusie: de juridische keuzes in het tijdpad van een duurzaam project
9.1 Inleiding 181
9.2 Het Klimaatakkoord 182
9.3 Duurzaam bouwen van nieuwbouw 182
9.4 Duurzaam bouwen en renovatie 190
9.5 Conclusie 194

10 Interviews: praktijkervaringen met duurzaam bouwen
10.1 Interview met Jochem Spaans en Werner Runge van Allen & Overy LLP 197
10.2 Interview met Patrick Biesboer van Mitros 204

Literatuurlijst 211
Personalia 213
Trefwoordenlijst 215