Handboek Bouwen onder de Omgevingswet

Voorwoord v

1. Inleiding en introductie 1
1.1 Inleiding op het omgevingsrecht 1
1.2 Inleiding op de Omgevingswet en het wetgevingsproces 2
1.3 Uitgangspunten voor dit handboek 4
1.4 Opbouw van het handboek 5

2. De Omgevingswet en het bouwrecht op hoofdlijnen 7
2.1 Inleiding 7
2.2 Opzet, reikwijdte en kernbegrippen van de Omgevingswet 8
2.2.1 Verbeterdoelen en uitgangspunten 8
2.2.1.1 Verbeterdoel 1 8
2.2.1.2 Verbeterdoel 2 9
2.2.1.3 Verbeterdoel 3 10
2.2.1.4 Verbeterdoel 4 10
2.2.2 Flexibiliteit en maatwerk 11
2.2.2.1 Flexibiliteit in de Omgevingswet in het algemeen 11
2.2.2.2 Maatwerk in de Omgevingswet 13
2.2.2.3 Maatwerkvoorschriften 14
2.2.2.4 Maatwerkregels 15
2.2.3 Gelijkwaardig beschermingsniveau 15
2.2.4 Bestuurlijke taakverdeling en subsidiariteit 17
2.2.4.1 Criteria voor de verdeling van taken en bevoegdheden (artikel 2.3 Omgevingswet) 19
2.2.5 Supranationaal recht en subsidiariteit 21
2.2.6 Maatschappelijke doelen 21
2.2.7 Begrippen 22
2.2.8 Uitwerking in een viertal algemene maatregelen van bestuur en de omgevingsregeling 23
2.3 Beleidsinstrumenten 25
2.3.1 Inleiding 25
2.3.2 Omgevingsvisie 25
2.3.3 Programma 26
2.4 Algemene rijksregels 27
2.5 De omgevingsverordening 28
2.6 Het omgevingsplan 29
2.6.1 De inhoud van het omgevingsplan 29
2.6.2 Toedelen van functies aan locaties 31
2.6.3 Omgevingswaarden in het omgevingsplan 33
2.6.4 Regels over activiteiten in de fysieke leefomgeving in het omgevingsplan 34
2.6.5 Maatwerkregels in het omgevingsplan 35
2.6.6 De betekenis van instructieregels en instructies voor het omgevingsplan 35
2.6.6.1 Algemeen 35
2.6.6.2 Instructieregels 36
2.6.6.3 Instructies 37
2.6.7 De procedure van het omgevingsplan en rechtsbescherming 37
2.6.8 Voorbereidingsbescherming bij het omgevingsplan 38
2.6.9 Delegatie van bevoegdheden 38
2.6.10 Europeesrechtelijke verplichtingen: Dienstenrichtlijn 40
2.6.11 Het overgangsrecht op hoofdlijnen 42
2.6.11.1 Inleiding 42
2.6.12 Relatie met overig overgangsrecht 44
2.7 De waterschapsverordening 44
2.8 De omgevingsvergunning 45
2.8.1 Inleiding 45
2.8.2 Algemene en decentrale vergunningplichten 46
2.8.3 Omgevingsvergunning, het omgevingsplan en technische eisen aan bouwwerken; de knip 47
2.9 Projectbesluit 49
2.10 Participatie 49
2.11 Milieueffectrapportage 51
2.11.1 Plannen en programma’s 51
2.11.1.1 De aanwijzing van mer-(beoordelingsplichtige) projecten 52
2.11.1.2 Procedure plan-m.e.r. 53
2.11.1.3 Plan mer-(beoordeling) 53
2.11.1.4 Project mer-(beoordeling) 55
2.11.2 De inhoud van een MER en de betekenis voor de besluitvorming 55
2.12 Het Digitaal Stelsel Omgevingswet 57
2.12.1 Landelijke voorziening bekendmaking en beschikbaarstelling 57
2.12.2 Omgevingsloket 58
2.12.3 Standaarden voor beschikbaarstelling 58
2.12.4 Toepasbare regels 59

3. Bouwen en het omgevingsplan 61
3.1 Inleiding 61
3.2 Algemene aspecten van het omgevingsplan 62
3.2.1 Inleiding 62
3.2.2 Structuur en inhoud van het omgevingsplan 62
3.2.3 Algemene vereisten voor het omgevingsplan 64
3.2.3.1 Inleiding 64
3.2.3.2 Het ontbreken van een planhorizon 64
3.2.3.3 Het opnemen van een nader afwegingsmoment 65
3.2.3.4 Open normen en beleidsregels 66
3.3 De gemeentelijke regulerende bevoegdheid 68
3.3.1 Inleiding 68
3.3.2 Regulerende bevoegdheid en de verschillen met de Wro 68
3.3.3 Regels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties 70
3.3.4 Regels over activiteiten die gevolgen (kunnen) hebben voor de fysieke leefomgeving 71
3.3.5 Regels die in het omgevingsplan moeten, mogen of niet opgenomen mogen worden 72
3.3.6 Vormen van regulering van activiteiten in het omgevingsplan 75
3.3.6.1 Vergunningplichten 75
3.3.6.2 Meldingsplicht 77
3.3.6.3 Regels over gelijkwaardigheid in het omgevingsplan 78
3.3.6.4 Maatwerkregels in het omgevingsplan 79
3.3.6.5 Voorbeschermingsregels in het omgevingsplan 82
3.3.6.6 Bouw- en gebruiksovergangsrecht in het omgevingsplan 85
3.3.7 Regels over bevoegdheden 86
3.3.7.1 Beoordelingsregels binnenplanse omgevingsplanactiviteit 86
3.3.7.2 Bevoegdheid maatwerkvoorschriften te stellen over aangewezen planregels 88
3.3.7.3 Omgevingswaarden en monitoring 89
3.3.7.4 Kostenverhaalsregels en regels over financiële bijdragen 90
3.4 Inperkingen van de gemeentelijke regulerende bevoegdheid 90
3.4.1 Inleiding 90
3.4.2 Instructieregels in het Bkl 90
3.4.2.1 Inleiding 90
3.4.2.2 Flexibiliteit in het omgevingsplan ten opzichte van het Bkl 93
3.4.2.3 Afwijking ten opzichte van bouwwerken met een voormalige functionele binding 94
3.4.3 Instructieregels in het Bkl met relevantie voor het bouwen 95
3.4.3.1 Geur 95
3.4.3.2 Geluid 96
3.4.3.3 Trilling 101
3.4.3.4 Externe veiligheid 101
3.4.3.5 Waterveiligheid 103
3.4.3.6 Luchtkwaliteit 105
3.4.3.7 Bodembescherming 106
3.4.3.8 Instructieregels voor cultureel erfgoed 110
3.4.3.9 Instructieregels met het oog op natuurbescherming 114
3.4.3.10 Duurzame verstedelijking 119
3.4.4 Bovengrens omgevingsplan in de vorm van hoger recht in Bbl en Bal 121
3.4.4.1 Bbl 121
3.4.4.2 Bal 123
3.5 Het overgangsrecht en het omgevingsplan van rechtswege 123
3.5.1 Inleiding 123
3.5.2 Bestaande besluiten in het tijdelijk deel van het omgevingsplan van rechtswege 124
3.5.3 Voormalige rijksregels in het tijdelijk deel van het omgevingsplan van rechtswege 125
3.5.3.1 Inleiding 125
3.5.3.2 Bouw- en gebruiksregels in de bruidsschat 127
3.5.3.3 Milieuregels in de bruidsschat 128
3.5.3.4 Gelijkwaardige regels en verhouding tot zorgplichten en maatwerkvoorschriften 130
3.5.3.5 Verhouding bruidsschat en AMvB’s 131
3.5.4 Wijzigingen in het tijdelijke deel van het omgevingsplan van rechtswege 132
3.5.4.1 Inleiding 132
3.5.4.2 Wijzigingen in het tijdelijk deel van het omgevingsplan 133

4. Projectbesluitvorming en het bouwen 137
4.1 Inleiding 137
4.2 Algemene aspecten van de omgevingsvergunning 138
4.2.1 De omgevingsvergunning 138
4.2.2 Procedure en strekking omgevingsvergunning 138
4.2.3 Aanvraag en bevoegd gezag 140
4.2.4 Advies- en instemmingsrechten bij omgevingsvergunningen 143
4.2.4.1 Inleiding 143
4.2.4.2 Advies 143
4.2.4.3 Instemming 144
4.2.4.4 Advies en instemmingsrecht college burgemeester en wethouders 145
4.2.4.5 Advies gemeenteraad 145
4.2.4.6 Voorafgaand instemmingsrecht gemeenteraad 146
4.2.4.7 Advies en advies met instemming Gedeputeerde Staten 147
4.2.4.8 Advies- en advies met instemming waterschap 147
4.2.5 Coördinatieregeling voor samenhang met andere omgevingsvergunning 148
4.3 De omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit 149
4.3.1 Inleiding 149
4.3.2 Instructieregels voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit 149
4.3.2.1 Inleiding 149
4.3.2.2 Beoordelingsregels buitenplanse omgevingsplanactiviteit 150
4.3.2.3 Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties 151
4.3.2.4 Doorwerking instructieregels, instructies, voorbereidingsbesluiten en projectbesluiten bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit niet van provinciaal of nationaal belang 152
4.3.2.5 Doorwerking instructieregels, instructies, voorbereidingsbesluiten en projectbesluiten – buitenplanse omgevingsplanactiviteit van provinciaal belang / Doorwerking instructieregels, instructies en voorbereidingsbesluiten – buitenplanse omgevingsplanactiviteit van provinciaal of nationaal belang 155
4.3.2.6 Doorwerking maatwerkregel – buitenplanse omgevingsplanactiviteit 158
4.3.2.7 Uitzondering toepasselijkheid beoordelingsregels voor binnenplanse of buitenplanse omgevingsactiviteit 159
4.3.3 Aanvraagvereisten en bekendmaking omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit 160
4.4 Het projectbesluit 160
4.4.1 Waarom een projectbesluitprocedure? 160
4.4.2 Reikwijdte projectbesluit 161
4.4.3 De projectbesluit-procedure nader beschouwd 164
4.4.4 Coördinatie en projectbesluit 168
4.4.5 Betrokkenheid overige bestuursorganen 168
4.4.6 Gemeentelijk project van publiek belang 169
4.5 Overgangsrecht projectbesluitvorming en overgangsfase projectbesluit 170
4.5.1 Inleiding 170
4.5.2 Overgangsrecht lopende aanvragen om omgevingsvergunning 170
4.5.3 Gelijkstelling onherroepelijke omgevingsvergunningen 170
4.5.4 Overgangsrecht voor rechtmatige activiteiten die vergunningplichtig worden 171
4.5.5 Overgangsrecht lopende tracébesluitprocedures 171
4.5.6 Gelijkstelling onherroepelijke tracébesluiten met projectbesluit 171
4.5.7 Overgangsfase vaststelling projectbesluiten 172

5. Bouwen en regels van provincies en waterschappen 173
5.1 Inleiding 173
5.2 Provinciale omgevingsverordening 173
5.2.1 Inleiding 173
5.2.2 Subsidiariteit 174
5.2.3 Provinciale taken 175
5.2.3.1 Inleiding 175
5.2.3.2 Instructieregels voor de omgevingsverordening 175
5.2.4 Algemene regels in de omgevingsverordening 175
5.2.5 Provinciale omgevingswaarden 176
5.2.6 Regels over functietoedeling aan locaties 176
5.2.7 Instructieregels 177
5.2.7.1 Inleiding 177
5.2.7.2 Reikwijdte en functie van instructieregels 177
5.2.7.3 Ontheffing van instructieregels 178
5.2.8 Procedurele aspecten van de omgevingsverordening 179
5.2.9 Overgangsrecht provinciale verordeningen 179
5.3 Provinciale instructie- en interventie instrumenten 180
5.3.1 Inleiding 180
5.3.2 Instructiebesluit 180
5.3.3 Reactief interventiebesluit 181
5.4 De waterschapsverordening 182
5.4.1 Inleiding 182
5.4.2 Taak van het waterschap 184
5.4.2.1 Afstemming bij de uitoefening van taken en bevoegdheden 185
5.4.3 Regels over wateractiviteiten in de waterschapsverordening 185
5.4.3.1 Inleiding 185
5.4.3.2 Wateractiviteiten in de waterschapsverordening 186
5.4.3.3 Onttrekkingen van oppervlaktewater en grondwater (wateronttrekkingsactiviteit) 187
5.4.3.4 Grondwateronttrekking 187
5.4.4 Beperkingengebiedactiviteit: door derden of door waterschap zelf 188
5.4.5 Activiteiten door of in naam van het waterschap zelf (‘actief waterbeheer’) 189
5.4.6 Lozingsactiviteiten 190
5.4.6.1 Directe lozingen van stoffen of warmte in oppervlaktewater 190
5.4.6.2 Lozen van grote hoeveelheden water in oppervlaktewater 191
5.4.7 Maatwerkmogelijkheden in de waterschapsverordening 191
5.4.8 Toezicht en handhaving 192

6. Algemene regels, vergunning- en zorgplichten voor de bouw- en sloopactiviteit 193
6.1 Introductie van algemene regels in het Bbl 193
6.1.1 Inleiding 193
6.1.2 Algemene uitgangspunten Bbl 194
6.1.3 Algemene bepalingen voor bouwwerken 197
6.1.4 CE-markeringen en kwaliteitsverklaringen bouw. 198
6.2 Voor het bouwen relevante vergunningplichten in het Bbl 202
6.2.1 Inleiding 202
6.2.2 De afbakening van de vergunningplicht 203
6.2.3 Systematiek: de aanwijzing van vergunningplichtige gevallen bouwactiviteit en de uitzonderingen 205
6.2.3.1 Bouwwerken met dak 206
6.2.3.2 Bouwwerken zonder dak 206
6.2.3.3 Uitzonderingen vergunningplichtige gevallen bouwactiviteit 206
6.2.4 Aanvullende beperkingen en randvoorwaarden met betrekking tot de vergunningvrije omgevingsplanactiviteiten (met betrekking tot bouwwerken) in, aan, op of bij (voor)beschermde monumenten c.a. 208
6.2.5 Drijvende bouwwerken 209
6.2.6 Beoordelingsregels omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit 209
6.3 Vervolg algemene regels Bbl 211
6.3.1 Bestaande bouw 211
6.3.1.1 Inleiding 211
6.3.1.2 Normadressaat 211
6.3.1.3 Specifieke zorgplicht: bestaande bouwwerken 211
6.3.1.4 Onderzoeksplicht 212
6.3.1.5 Maatwerkvoorschriften 213
6.3.1.6 Afdelingen 3.2 tot en met 3.7 Bbl 214
6.3.1.7 Duurzaamheid (afdeling 3.4 Bbl) 214
6.3.2 Nieuwbouw (Hoofdstuk 4 Bbl) 215
6.3.2.1 Inleidende opmerkingen 215
6.3.2.2 Maatwerkvoorschriften 216
6.3.2.3 Maatwerkvoorschriften herbouw 218
6.3.2.4 Maatwerkregels 219
6.3.2.5 Maatwerkregels energieprestatiecoëfficiënt en milieuprestatie 219
6.3.2.6 Maatwerkregel bruikbaarheid 219
6.3.3 Verbouw en verplaatsen van een bouwwerk en wijzing van een gebruiksfunctie 220
6.3.3.1 Inleidende opmerkingen 220
6.3.3.2 Verbouwen en herbouw van een bouwwerk na sloop 220
6.3.3.3 Verplaatsing 221
6.3.3.4 Wijziging van de gebruiksfunctie 221
6.3.3.5 Maatwerkvoorschrift 222
6.3.3.6 Algemene regels bij het verbouwen of verplaatsen van een bouwwerk en bij gebruiksfunctiewijziging (afdeling 5.2 Bbl) 222
6.3.3.7 Rechtens verkregen niveau 223
6.3.3.8 Verbouw 224
6.3.4 Gebruik van bouwwerken 225
6.3.4.1 Inleidende opmerkingen 225
6.3.4.2 Specifieke zorgplicht: brandveilig gebruik van bouwwerken 226
6.3.4.3 Maatwerkvoorschriften 227
6.3.4.4 Gebruiksmelding en maatwerk 227
6.3.5 Bouw- en sloopwerkzaamheden 228
6.3.5.1 Inleidende opmerkingen 228
6.3.5.2 Specifieke zorgplicht bouw- en sloopwerkzaamheden aan bouwwerken 229
6.3.5.3 Maatwerkvoorschriften bouw- en sloopwerkzaamheden aan bouwwerken 229
6.3.5.4 Risicomatrix 231
6.3.5.5 Informeren: begin en beëindiging bouwwerkzaamheden 231
6.3.5.6 Aanwezigheid gegevens en bescheiden 231
6.3.5.7 Inhoud maatwerkvoorschrift 233
6.3.5.8 Inhoudelijke regels uitvoeren bouw- en sloopwerkzaamheden 233
6.3.5.9 Veiligheidscoördinator 234
6.3.5.10 Specifieke zorgplicht mobiele puinbreker 236
6.3.5.11 Maatwerkvoorschriften mobiele puinbreker 237
6.3.5.12 Opgave van de aard en de hoeveelheid van de bij de sloopwerkzaamheden vrijgekomen afvalstoffen c.a. 237
6.3.6 Overgangsrecht 238
6.3.7 Slotbepalingen 238
6.4 Het stelsel van kwaliteitsborging voor het bouwen 238
6.4.1 Inleiding 238
6.4.2 Instrumenten en partijen in het stelsel van kwaliteitsborging 239
6.4.2.1 Inleiding 239
6.4.2.2 Instrumenten voor kwaliteitsborging 240
6.4.2.3 Toelatingsorganisatie 241
6.4.2.4 Instrumentaanbieder 242
6.4.2.5 Kwaliteitsborger 242
6.4.2.6 Bouwer en bevoegd gezag 243
6.4.2.7 Bevoegd gezag in het stelsel als gevolg van amendering van de Wkb 245
6.4.3 Gevolgen van het Besluit kwaliteitsborging voor het bouwen (Bkb) 247
6.4.3.1 Inhoud Bkb 247
6.4.3.2 De reikwijdte van het stelsel en gevolgklassen 248
6.4.3.3 Instrumenten voor kwaliteitsborging 250
6.4.3.4 Eisen aan instrumenten voor kwaliteitsborging 252
6.4.3.5 Integrale beoordeling 253
6.4.3.6 Borgingsplan op basis van risicobeoordeling 253
6.4.3.7 Efficiënte kwaliteitsborging 256
6.4.3.8 Toestemming van de instrumentaanbieder aan de kwaliteitsborger 257
6.4.3.9 Eisen van onafhankelijkheid van de kwaliteitsborger 258
6.4.3.10 Opleidingseisen aan de kwaliteitsborger 258
6.4.3.11 Eisen aan de administratieve organisatie van de kwaliteitsborger 259
6.4.3.12 Eisen aan de informatieverstrekking door de kwaliteitsborger aan de instrumentaanbieder 260
6.4.3.13 Informatieverstrekking kwaliteitsborger aan bouwpartijen en bevoegd gezag 261
6.4.3.14 Eisen aan de verklaring van de kwaliteitsborger 262
6.4.3.15 Maatregelen instrumentaanbieder 262
6.4.3.16 De rol van de toelatingsorganisatie 264
6.4.3.17 Toelating van instrumenten 264
6.4.3.18 Openbaar register 265
6.4.3.19 Toezicht op de instrumentaanbieders 266
6.4.3.20 Oplegging van sancties 267
6.4.3.21 Verdeelsleutel en doorberekening toezichtkosten 268
6.5 Het stelsel voor kwaliteitsborging voor het bouwen en het Bbl 270
6.5.1 Stelsel van kwaliteitsborging voor het bouwen in het Bbl 270
6.5.2 Toezichts- en handhavingstaak van de gemeente onder het stelsel 271
6.5.3 Bouwmelding en risicobeoordeling 272
6.5.4 Informatieverstrekking tijdens de bouw aan het bevoegd gezag 275
6.5.5 Gereedmelding 276

7. Algemene regels, vergunning- en zorgplichten met het oog op voor het bouwen relevante activiteiten 281
7.1 Inleiding 281
7.2 Algemene regels, zorg- en vergunningplichten voor de Natura 2000 en flora- en fauna-activiteit 281
7.2.1 Inleiding 281
7.2.2 Gebiedsbescherming 282
7.2.3 De aanwijzing van Natura 2000 gebieden 283
7.2.4 De bescherming van de Natura 2000-gebieden 284
7.2.4.1 Inleiding 284
7.2.4.2 De specifieke zorgplicht voor Natura 2000-gebieden 284
7.2.5 De omgevingsvergunning voor de Natura 2000-activiteit 286
7.2.6 Voortoets 287
7.2.7 Passende beoordeling 288
7.2.8 Mitigerende maatregelen in een passende beoordeling 289
7.2.9 Geen aantasting natuurlijke kenmerken 291
7.2.10 ADC-toets 291
7.2.10.1 Inleiding 291
7.2.10.2 Alternatieven 292
7.2.10.3 Dwingende redenen van groot openbaar belang 292
7.2.10.4 Compensatie 294
7.2.11 Stikstof en Natura 2000 294
7.2.12 Soortenbescherming 298
7.2.13 De specifieke zorgplicht voor soorten 298
7.2.14 Beschermde soorten en verboden handelingen 299
7.2.15 Nesten, voortplantingsplaatsen en rustplaatsen 301
7.2.16 Het (ver)storingsverbod 302
7.2.17 De omgevingsvergunning voor de flora- en fauna-activiteit 302
7.2.17.1 Inleiding 302
7.2.17.2 Gunstige staat van instandhouding van de soort 304
7.2.18 Vergunningvrije gevallen 305
7.3 Algemene regels voor erfgoedbescherming en de vergunningplicht voor de monumentenactiviteit 307
7.3.1 Overzicht van wetgeving voor erfgoedbescherming 307
7.3.2 Begripsomschrijvingen 307
7.3.3 Rijksmonumenten 308
7.3.3.1 Aanwijzingsprocedure rijksmonument 308
7.3.3.2 Voorbescherming 310
7.3.4 Rechtsgevolgen van de aanwijzing: zorgplicht, verbod, instandhoudingsplicht en vergunningvereiste 310
7.3.4.1 Zorgplicht 310
7.3.4.2 Verbod 311
7.3.4.3 Instandhoudingsplicht 311
7.3.4.4 Vergunningvereiste 312
7.3.5 Interieurensembles 312
7.3.6 Vergunningplicht en bevoegd gezag 313
7.3.6.1 Vergunningplicht 313
7.3.6.2 Meerdere vergunningplichtige activiteiten 313
7.3.6.3 Voorschriften 314
7.3.6.4 Bevoegd gezag 314
7.3.6.5 Beoordelingsregels 314
7.3.6.6 Indieningsvereisten vergunning 315
7.3.6.7 Voorbereidingsprocedure vergunning en advisering 316
7.3.6.8 Advisering door de minister van OCW 316
7.3.6.9 Advisering door de gemeentelijke adviescommissie 317
7.3.6.10 Informatieverstrekking en register vergunningen 319
7.3.6.11 Inwerkingtreding vergunning 319
7.3.6.12 Handhaving 319
7.3.7 Gemeentelijke monumenten 320
7.3.7.1 Aanwijzingsprocedure gemeentelijk monument 320
7.3.7.2 Voorbescherming 322
7.3.7.3 Rechtsgevolgen van de aanwijzing: zorgplicht, verbod, instandhoudingsplicht en vergunningvereiste 322
7.3.7.4 Beeldbepalende panden 322
7.3.7.5 Vergunningplicht en beoordelingsregels 322
7.3.7.6 Voorbereidingsprocedure vergunning en advisering 323
7.3.7.7 Advisering door de gemeentelijke adviescommissie 323
7.3.8 Vergunningvrije activiteiten aan gebouwde monumenten 323
7.3.8.1 Vergunningvrije rijksmonumentactiviteiten 324
7.3.8.2 Vergunningvrije bouwactiviteiten 324
7.3.8.3 Overgangsrecht gemeentelijke monumenten en voorbeschermde gemeentelijke monumenten 326
7.3.8.4 Rijksbeschermde stads- en dorpsgezichten 327
7.3.9 Stads- en dorpsgezichten 327
7.3.9.1 Aanwijzingsprocedure beschermd stads- of dorpsgezicht 327
7.3.9.2 Beschermend omgevingsplan 328
7.3.9.3 Omgevingsvergunning bij beschermde stads- en dorpsgezichten 328
7.3.9.4 Omgevingsvergunningvrije activiteiten 329
7.3.10 Archeologische monumenten 330
7.3.10.1 Aanwijzingsprocedure archeologische monumenten 330
7.3.10.2 Archeologie in de planologische besluitvorming: onderzoek door gemeente 331
7.3.10.3 Vergunningplicht rijksarcheologische monumenten 332
7.3.10.4 Bevoegd gezag 333
7.3.10.5 Voorbereidingsprocedure 333
7.3.10.6 Vergunningvrij 333
7.3.10.7 Archeologie in de planologische besluitvorming: onderzoek door aanvrager omgevingsvergunning 333
7.3.10.8 Voorschriften bij de omgevingsvergunning rijksarcheologische monumenten 335
7.3.11 Toevalsvondsten 336
7.3.12 Werelderfgoederen 337
7.3.12.1 De Werelderfgoedconventie 337
7.3.12.2 Werelderfgoed in de Omgevingswet 339
7.4 Algemene regels, zorg- en vergunningplichten voor de milieubelastende activiteit 340
7.4.1 Inleiding 340
7.4.2 De aanwijzing van milieubelastende activiteiten 341
7.4.3 Grondslag regels over milieubelastende activiteiten 341
7.4.4 Normadressaat regels over milieubelastende activiteiten 341
7.4.5 Opbouw Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) 342
7.4.6 De specifieke zorgplicht in het Bal 344
7.4.7 Maatwerk in het Bal 345
7.4.8 Aanwijzing bevoegd gezag 346
7.4.9 Beoordelingsregels omgevingsvergunning milieubelastende activiteit 346
7.5 Algemene regels en vergunningplichten voor de wateractiviteit 349
7.5.1 Inleiding 349
7.5.2 Rijksregels lozingsactiviteiten bij milieubelastende activiteiten 349
7.5.2.1 Gedeeltelijke decentralisatie van lozingsregels 349
7.5.2.2 Lozingen bij bodemenergiesystemen 350
7.5.3 Rijksregels activiteiten bij rijkswateren en de Noordzee 351
7.5.4 Beoordelingsregels omgevingsvergunningen wateractiviteiten 352
7.6 Algemene regels, zorg- en vergunningplichten voor de bodemactiviteit 353
7.6.1 Algemene regels 354
7.6.2 Vergunningen 355
7.6.3 Zorgplichten 355
7.6.3.1 Algemene zorgplichten 356
7.6.3.2 Specifieke zorgplicht van art. 2.11 Bal 357
7.6.3.3 Zorgplicht en omgevingsplan 357
7.6.4 Ongewone voorvallen en toevalsvondsten 357
7.6.5 Oplegging gedoogplichten 359
7.7 Enkele overige onderwerpen ten aanzien van algemene regels, zorg- en vergunningplichten voor het bouwen 360
7.7.1 Inleiding 360
7.7.2 Experimenteerbepaling 360
7.7.3 Verhouding publiek- en privaatrecht 361

8. Grondbeleid en financiële bepalingen onder de Omgevingswet 363
8.1 Inleiding 363
8.2 Voorkeursrecht 363
8.2.1 Aanleiding tot het voorkeursrecht 363
8.2.2 De Wet voorkeursrecht gemeenten 364
8.2.3 Doelstelling van het voorkeursrecht onder de Wvg 364
8.2.4 Voorkeursrecht in de Omgevingswet 365
8.2.5 Grondslag van het voorkeursrecht 366
8.2.6 Voorlopig voorkeursrecht 367
8.2.7 Provinciale en nationale voorkeursrechten 368
8.2.8 Herhalingsverbod 368
8.2.9 Geldingsduur en verval 368
8.2.10 Voorbereiding voorkeursrechtbeschikking 369
8.2.11 Inhoud en bekendmaking van de voorkeursrechtbeschikking 370
8.2.12 Ingaan van het voorkeursrecht 371
8.2.13 Rechtsbescherming 371
8.2.14 De werking van het voorkeursrecht 371
8.2.15 De aanbiedingsplicht en de uitzonderingen 372
8.2.16 Aanbiedingsprocedure algemeen 372
8.2.17 Wijze van aanbieding 373
8.2.18 Beginselbesluit 373
8.2.19 Uitzonderingen op de aanbiedingsplicht 374
8.2.20 Onderhandelingsfase 375
8.2.21 Gedwongen afname door de gemeente 376
8.2.22 Prijsbeschikking 376
8.2.23 Notariële akte tot levering 377
8.2.24 Schadevergoeding 377
8.2.25 De nietigheidsprocedure van art. 9.22 Omgevingswet 378
8.3 Onteigening 380
8.3.1 Inleiding: de Onteigeningswet 380
8.3.2 Integrale herziening van het onteigeningsrecht 381
8.3.3 De onteigeningsbeschikking 383
8.3.3.1 De onteigeningstitel onder de onteigeningswet 383
8.3.3.2 Het nieuwe systeem 383
8.3.4 Wie, wat en waarom 384
8.3.5 Bevoegd gezag 385
8.3.6 Onteigeningscriteria 385
8.3.6.1 Onteigeningscriterium: onteigeningsbelang 385
8.3.6.2 Onteigeningscriterium: noodzaak 386
8.3.6.3 Redelijke poging tot minnelijke verwerving 386
8.3.6.4 Zelfrealisatie 387
8.3.6.5 Onteigeningscriterium: urgentie 388
8.3.7 Procedure van totstandkoming van de onteigeningsbeschikking 388
8.3.7.1 Bekrachtiging van de onteigeningsbeschikking 389
8.3.7.2 Verzoek tot bekrachtiging 389
8.3.7.3 Schriftelijke bedenkingen 390
8.3.7.4 De bekrachtigingsuitspraak 390
8.3.7.5 Ambtshalve basistoets 391
8.3.8 Uitspraakmodaliteiten 392
8.3.8.1 Kostenvergoeding belanghebbende 393
8.3.8.2 Hoger beroep van de bekrachtigingsuitspraak 393
8.3.8.3 Inwerkingtreding onteigeningsbeschikking 394
8.3.8.4 Verval onteigeningsbeschikking 394
8.3.9 Onteigeningsakte 394
8.3.9.1 Rechtsgevolgen inschrijving 395
8.3.9.2 Inbezitstelling 395
8.3.10 Niet verwezenlijken onteigeningsbelang 395
8.4 De schadeloosstelling bij onteigening 396
8.4.1 Inleiding 396
8.4.2 De procedure tot vaststelling van de schadeloosstelling 396
8.4.2.1 Verzoekschriftprocedure 396
8.4.2.2 Deskundigen en onderzoek ter plaatse 397
8.4.2.3 Voorlopige schadeloosstelling 397
8.4.2.4 Deskundigenbericht 398
8.4.2.5 Mondelinge behandeling 398
8.4.2.6 Eindbeschikking 398
8.4.2.7 Kostenvergoeding 399
8.4.3 Grondregels schadeloosstelling bij onteigening 399
8.4.3.1 Inleiding 399
8.4.3.2 Schadeloosstelling komt alleen toe aan de in de wet genoemde rechthebbenden 400
8.4.3.3 Volledige schadeloosstelling 400
8.4.3.4 Schadeloosstelling in geld 401
8.4.3.5 Causaliteit: rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van onteigening 401
8.4.3.6 Gelijkwaardige vermogens- en inkomenspositie 401
8.4.3.7 Peildatum en toekomstige schade 402
8.4.3.8 Veranderingsregel 402
8.4.3.9 Voordeelverrekening 402
8.4.3.10 Rentevergoeding 403
8.4.4 Schadebegroting 403
8.4.4.1 Schadesoorten 403
8.4.4.2 Vermogensschade algemeen 403
8.4.4.3 Werkelijke waarde 403
8.4.4.4 Invloed planologische functie 404
8.4.4.5 Eliminatieregel 405
8.4.4.6 Complexbenadering of egalisatieregel 405
8.4.4.7 Invloed van functies: baatafroming en planschade 405
8.4.4.8 Inkomensschade 406
8.5 Stedelijke kavelruil 407
8.5.1 Ontwikkeling van gedachten over (stedelijke) kavelruil 407
8.5.2 De wettelijke regeling 411
8.5.3 Conclusie 413
8.6 Kostenverhaal en financiële bijdragen 414
8.6.1 Inleiding 414
8.6.2 De verplichting tot kostenverhaal bij bepaalde bouwplannen 415
8.6.3 De kostensoortenlijst 416
8.6.4 De ppt-criteria 419
8.6.5 Een verbod op bouwen zonder kostenverhaal 419
8.6.6 Kostenverhaal op basis van een overeenkomst 419
8.6.7 Kostenverhaal met tijdvak in het omgevingsplan 420
8.6.8 Kostenverhaal zonder tijdvak in het omgevingsplan 422
8.6.9 Berekening van de kostenverhaalsbijdrage 423
8.6.10 De beschikking bestuurlijke geldschuld 424
8.6.11 De eindafrekening bij kostenverhaal 425
8.6.12 Financiële bijdragen op grond van een overeenkomst 426
8.6.13 Financiële bijdragen op grond van het omgevingsplan 430
8.6.14 De eindafrekening bij financiële bijdragen 434
8.6.15 Mogelijke combinaties van kostenverhaal en financiële bijdragen 434
8.6.16 Schaduwwerking van het publiekrechtelijke instrumentarium 435
8.7 Nadeelcompensatie 436
8.7.1 Inleiding 436
8.7.2 Égalitébeginsel 436
8.7.3 Toepassingsbereik en schaduwschade 437
8.7.4 Verleggen schademoment en schadevaststelling 438
8.7.5 Normaal maatschappelijk risico 438
8.7.6 Risicoaanvaarding 439
8.8 Overgangsrecht grondbeleidsinstrumentarium en planschade 440
8.8.1 Overgangsrecht voorkeursrechtbeschikking 440
8.8.2 Overgangsrecht onteigening 441
8.8.3 Overgangsrecht planschade 441

Trefwoordenregister 443